Huurders opgelet: huurprijs anders berekend, meer rechten voor bewoners

Huurders kunnen alvast checken of de huurprijs die een verhuurder vraagt juist is volgens de nog in te voeren berekeningen. Het is de bedoeling dat vanaf 1 januari de WOZ-waarde in mindere mate bepaalt hoe hoog de huur maximaal mag zijn voor sociale huurwoningen. Wat kunnen huurders daarmee?

Met de aangepaste huurprijscheck van de Huurcommissie kunnen huurders alvast de nieuwe maximale huurprijzen berekenen. De huurprijscheck loopt daarmee vooruit op een nog te nemen besluit van het kabinet. Dat besluit is nog afhankelijk van een advies van de Raad van State.

De Raad van State buigt zich in zijn advies over het aandeel van de WOZ-waarde in het woningwaarderingsstelsel van zelfstandige huurwoningen. Het voorstel is dat het wordt beperkt tot maximaal 33 procent bij een nieuwe verhuring. Huurprijzen stijgen minder snel, waardoor meer woningen blijven behouden voor de sociale woningvoorraad. Dit jaar zijn dat huizen die worden aangeboden voor minder dan 752,33 euro per maand, komend jaar onder 763,47 euro (de zogenoemde liberaliseringsgrens).

Stijgende huizenprijzen: minder sociale huur

De maatregel om de WOZ-waarde minder zwaar mee te laten wegen in het puntensysteem is een reactie op de snel stijgende huizenprijzen. Er zijn buurten in Nederland waar sociale huurappartementen dankzij de hoge waarde zijn geliberaliseerd. De verhuurder mag dan bij de komst van nieuwe huurders zelf de prijs bepalen. Zo kan het zijn dat een appartement eerder voor 600 euro werd verhuurd en nu voor 1500 euro per maand. Beleggers kopen de huizen vervolgens voor hoge prijzen op, waardoor de huizenprijzen nog harder stijgen.

De Huurcommissie speelt een essentiële rol in het puntensysteem. De overheidsdienst controleert of de juiste prijs wordt gehanteerd als een huurder daar om vraagt, nadat die zelf een huurprijscheck heeft gedaan. Een oordeel van de Huurcommissie is juridisch bindend. Houdt een verhuurder zich er niet aan, dan kan een huurder naar de rechter stappen.

De afgelopen jaren liepen huurders die een klacht hadden vast omdat er niet genoeg capaciteit was bij de Huurcommissie. Huurders moesten soms wel meer dan een jaar wachten tot hun zaak werd beoordeeld. Inmiddels is het ‘achterstallig onderhoud’ weggewerkt, stelt voorzitter Asje van Dijk van de Huurcommissie in een interview met NU.nl. Het aantal zaken dat op zich liet wachten is van 10.000 teruggebracht naar 4500. Bij 3500 zaken op de plank kan de dienst de wettelijke afhandeltermijn van vier maanden halen. De verwachting is dat dat in de meeste gevallen gaat lukken in 2022.

Wanneer schakel je de Huurcommissie in?

Inschakelen van de Huurcommissie kost voor huurders 25 euro. Dat bedrag krijg je terug als je je gelijk haalt. Verhuurders kunnen overigens ook de Huurcommissie inschakelen als ze vinden dat huurders niet aan hun plichten voldoen. Let op: ook de prijs van studentenkamers is beschermd.

1. Je kunt de huurprijs laten checken bij aanvang van een huurcontract. Het maakt niet uit als je het contract al hebt getekend. Ook bij tijdelijke contracten moet de huur kloppen en kan het na een oordeel van de Huurcommissie worden aangepast. De huur hoeft ook niet onder de 752,33 euro te zijn. Er zijn extreme voorbeelden bekend van mensen die in plaats van 1200 euro, nog maar 700 euro hoeven te betalen.

2. Zijn huurverhogingen wel terecht geweest of is de huur in de loop der jaren te hoog geworden? De Huurcommissie kan zich daar over buigen. Dit jaar zijn de huren bevroren voor sociale huurwoningen. Heeft de verhuurder toch de huur verhoogd? Dan kan dat worden teruggedraaid. De wet is leidend, niet het huurcontract.

3. Ook over de servicekosten kan een oordeel komen. Die moeten overeenkomen met de kosten die de verhuurder maakt. Betaal je 50 euro per maand aan schoonmaakkosten voor de centrale hal van een complex? Dan moet de verhuurder laten zien dat hij dat kwijt is aan schoonmaakkosten. De Huurcommissie kan dat in een zitting opvragen.

4. Als het woongenot wordt aangetast omdat er grote gebreken zijn in een huis. Denk aan schimmel of lekkages. Dan heeft dat invloed op de huurprijs. Als een verhuurder de gebreken niet oplost, kan de Huurcommissie een lagere huur opleggen tot het euvel is verholpen.

Woonbond kritisch op uitzonderingen WOZ-beperking

De Woonbond is overigens kritisch op de manier waarop de WOZ-beperking straks waarschijnlijk in de wet terechtkomt. Er zijn namelijk uitzonderingen die moeilijk te begrijpen zijn voor huurders, waardoor die volgens de bond minder gemakkelijk hun recht kunnen halen.

Toch een poging om het uit te leggen: er komt alleen een huurverlaging bij gereguleerde huurwoningen met een huurprijs boven de 752 euro. Bij alle andere sociale huurwoningen, onder de liberalisatiegrens, blijft de WOZ een grotere rol spelen. Ook nieuwbouwwoningen zouden een uitzondering verdienen volgens minister Kajsa Ollongren. Verder gaat de WOZ-maximalisering in de vrije sector, als een huurprijs dus niet is gereguleerd op dit moment, pas in als er een nieuwe huurder komt. Bewoners die al in een te duur huis wonen, kunnen dus niet hun recht halen. Dat zou verhuurders te veel in gevaar brengen, omdat die in hun verdienmodel al waren uitgegaan van een hoge huur.

Als het aan de Woonbond ligt, worden alle uitzonderingen geschrapt. Daar is echter geen politieke meerderheid voor in de Tweede Kamer.