De huren bevriezen, maximale huurverhoging én huurverlaging

De VVD heeft gisteren opeens voor een motie gestemd om de huren van sociale woningen dit jaar te bevriezen. Een oproep aan het kabinet van de SP, GroenLinks en PvdA kreeg daardoor steun van een ruime meerderheid in de Tweede Kamer. Als de motie wordt uitgevoerd, krijgen alle huurders van een sociale huurwoning géén verhoging in juli. Hoe zit het?

Los van de politieke discussie is het nuttig om de verschillende regelingen uit te leggen die dit jaar (mogelijk) gelden voor huurders van een woning. Naast de huurbevriezing treedt namelijk ook een maximale huurverhoging in werking voor álle huurhuizen (inclusief de vrije sector) én hebben huurders van corporaties met een hoge huur en laag inkomen recht op een eenmalige huurverlaging.

De drie regelingen uitgesplitst.

1. Huurverlaging
Dit is het enige voorstel van de drie dat al wettelijk is doorgevoerd. De huurverlaging geldt alleen voor mensen die een sociale woning huren van een woningcorporatie en is eenmalig. Een sociale huurwoning is een huis waarvan de huur beschermd is via het puntensysteem. Als het huis via dat puntensysteem onder de 752 euro kale huur blijft, is de huurprijs beschermd.

Mensen die een woning huren van een particuliere aanbieder of vastgoedbedrijf, vallen buiten de boot.

De huurverlaging geldt voor zo’n 260.000 huurders die…
– Een sociale woning van een woningcorporatie huren (geen vrije sector of particuliere huur).
– In een eengezinswoning/appartement/flatwoning/portiekwoning wonen: (geldt niet voor kamers, woonwagens en standplaatsen).
– En een huur betalen die hoger is dan de aftoppingsgrens:
€ 633,25 voor een- en tweepersoonshuishoudens;
€ 678,66 voor huishoudens van drie of meer personen.
– Een (gezamenlijk) inkomen hebben dat lager is dan:
€ 23.725 per jaar. Voor eenpersoonshuishoudens onder de AOW-gerechtigde leeftijd.
€ 32.200 per jaar. Voor meerpersoonshuishoudens onder de AOW-gerechtigde leeftijd.
€ 23.650 per jaar. Voor eenpersoonshuishoudens met een AOW-gerechtigde leeftijd.
€ 32.075 per jaar. Voor meerpersoonshuishoudens met een AOW-gerechtigde leeftijd.

Wat moet je doen? Als je dit lage inkomen al had in 2019, komt de woningcorporatie met een voorstel. Als het inkomen pas in 2020 naar dit niveau is gedaald, dankzij de coronapandemie goed voorstelbaar, dan moet je zelf om de huurverlaging vragen bij je woningcorporatie. Die belastinggegevens zijn namelijk nog niet beschikbaar. Meer uitleg vind je bij de Woonbond.

2. Maximale huurverhoging
De Tweede Kamer heeft al eerder ingestemd met een maximale huurverhoging voor de vrije sector. Dat zijn dus huren van huizen die boven de sociale huurgrens van 752 euro komen. De huren van woningen in de vrije sector mogen op 1 juli 2021 met maximaal 2,4 procent omhoog. Dat is de datum dat de meeste huurverhogingen standaard worden medegedeeld door verhuurders.

Voorheen gold geen enkele bescherming voor deze groep huurders en dat hebben ze flink gemerkt. In sommige gevallen maken verhuurders wel afspraken in hun huurcontract over een maximale huurverhoging, maar soms ging de huur toch in een paar jaar tientallen procenten omhoog. Voor nieuwe huurders geldt geen maximum en de politiek gaat dat ook (voorlopig) niet regelen. De markt bepaalt de prijs, is de gedachte. Voor het eerst in jaren lijkt het erop dat die marktprijzen overigens dalen.

Geldt die 2,4 procent maximale huurstijging dan voor alle hoge huren? Nee! Huurders met een middeninkomen die wonen in een sociale huurwoning bij een woningcorporatie of bij een particuliere verhuurder kunnen een extra, inkomensafhankelijke huurverhoging krijgen. Vanaf een bruto jaarinkomen van 44.655 euro ligt de maximale huurverhoging op 5,4 procent, bedoeld om het zogenoemde scheef wonen tegen te gaan. Bekijk hier de uitwerking van de wet, die wel nog door de Eerste Kamer moet, maar de verwachting is dat hij wel wordt aangenomen.

In de sociale huursector ligt de maximale huurverhoging anders. Bij woningen waar de verhuurder dankzij een puntensysteem niet méér mag vragen dan 752 euro per maand, gold al bescherming. Het percentage dat de sociale huur in 2021 omhoog mag, ligt met 2,4 procent lager dan vorig jaar, toen de maximale verhoging 3,9 procent was. Dat had met de inflatie te maken. Het resulteerde in een gemiddelde verhoging van de huur van 2,7 procent. Dat was dan weer aanleiding voor de ingreep van de Tweede Kamer van gisteren.

3. Huurbevriezing
De maximale huurverhoging zoals hierboven beschreven, gaat de Tweede Kamer niet ver genoeg. De Kamer wil daarom alle huren onder de 752 euro dit jaar bevriezen, toevallig in de koudste week van het jaar.

Indiener van de motie Sandra Beckermann van de SP laat weten dat ze wil dat die bevriezing voor álle huurders geldt, dus ook voor mensen die particulier huren, maar wel onder de sociale huurgrens. Dat zou dan voor één op de drie huizen in Nederland gaan gelden en huurders zien dan allemaal in juli géén huurverhoging tegemoet.

Hoewel de Tweede Kamer het in principe voor het zeggen heeft in Nederland, is het nog even de vraag hoe demissionair minister Kajsa Ollongren op de oproep de huren te bevriezen gaat reageren. Afgelopen jaar kwam ze al eens in botsing met de Eerste Kamer over huurbevriezing. Ze hield haar poot stijf en een motie is iets anders dan een initiatiefwet, die bij meerderheid gewoon moet worden uitgevoerd.

Woningcorporaties zijn niet blij met de actie van de Tweede Kamer, omdat die daardoor minder geld zouden hebben voor verduurzaming en nieuwbouw van woningen. ,,Er zijn al regelingen om specifiek maatwerk te leveren voor huurders die in de problemen zitten. Van een algemene huurbevriezing zouden ook scheefhuurders van profiteren en dat is niet nodig. Bovendien is de politiek te wispelturig, daar kunnen corporaties geen goed beleid op maken”, zegt een woordvoerder van koepelorganisatie Aedes.

,,Platter en opportunistischer krijg je het niet”, twitterde CDA-Kamerlid Julius Terpstra na afloop van de stemming. ,,Tientallen keren stemde de VVD, terecht, tegen huurbevriezing. Maatwerk is de oplossing voor huurders in de knel. We moeten juist meer bouwen! Nu een maand voor de verkiezingen stemt de VVD plots voor huurbevriezing.” VVD-Kamerlid Daniël Koerhuis is verbaasd dat er ophef is over de steun van de liberalen aan de motie. Hij wijst erop dat de motie in lijn is met het verkiezingsprogramma.